第两千九百四十三章 一面大旗

第两千九百四十三章 一面大旗 (第1/2页)

浦东的开发，牵扯到一面很大的大旗，大旗的名字，叫做“房地产交易”。
　　
　　要交易，就必须先要商品化，要商品化，就先得解决产权问题。
　　
　　沪上四大开发区——陆家嘴、金桥、外高桥、张江，都要先解决这个问题，甚至可以说是历史命题。
　　
　　这个命题从九零年国家宣布开发开放浦东，并将之定义成跨世纪的国家战略开始的。
　　
　　最早的商品房叫做“侨汇房”，沪上率先开发了一批侨汇住宅，为商品房的产生开了先例。
　　
　　之后则是鼓励个人购建住宅，在住宅商品化方面进行了积极探索。
　　
　　再往后是土地批租，这里边又分了“熟地”和“生地”，熟地就是旧区拆迁改造，生地就是从农村征用原集体土地。
　　
　　两种批租方式都有各自的问题，前者要解决熟地房产的产权问题，当时的房屋产权构成复杂，有很多都是“系统房”，也就是国有工商企业所拥有的房地产，分配给职工居住的住房，以及企业自身厂房、土地、商场门市等等。
　　
　　这就需要将国有工商企业使用的土地资产进行价值评估后注入企业集团，降低企业的资产负债率，盘活“系统房”资源，再把这批土地资源推向市场，使它们的潜在价值体现出来。
　　
　　对于职工住房，则需要出台管理办法，将这部份房产分配到职工个人名下，再通过商品房的形式进行流转，使之可以进入市场。
　　
　　对于生地，普通专门成立了四个功能开发区开发公司，在浦东新区探索“生地”批租模式，从农村征用原集体土地，未经“七通一平”的基础设施建设，就由国家出让给受让人，受让人首先对土地进行基础设施建设，然后转让“熟地”或者自己进行房屋建设，也就是所谓的“土地空转”。
　　
　　通过这样的操作，开发公司能够立即得到土地，然后开始对外招商，国家不用垫付巨额资金开发土地，“生地”也就有了进入了房地产市场的渠道。这对早期的浦东开发尽快启动，起到重要作用。
　　
　　目前沪东已经把商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类项目用地纳入土地有偿使用的轨道，这标志着土地使用权出让，已经从外资企业才能搞的“侨汇房”，逐渐扩展到内资企业。
　　
　　于此同时，沪上开始推行公积金、提租发补贴、配房买债券等措施，并允许成套独用的住房可以卖给职工，让住房逐步进入市场，同时鼓励商品房开发建设，并推出买房新法——商品房抵押贷款业务，即“按揭”。
　　
　　沪上连续三年推出并修改了每一年版本的《公有住宅售后管理暂行办法》，把原有的房管所转制为物业管理企业。
　　
　　为了满足房地产市场对集中、固定交易场所的需求，开始筹建房地产交易中心，并配备了最先进的计算机交易系统，利用系统专线，COSTS系统和智能终端，与沪上各大房地产市场和信息咨询公司联网运作。
　　
　　紧跟着出台了房地产登记、交易、经纪、抵押、租赁等有关法规。这些规章制度制定后，立即开始了“要素试点”。
　　
　　推行“要素试点”的原因是因为去年受宏观经济调控政策的影响，浦东几大开发区招商速度一时跟不上，导致有海外媒体开始大肆编造“陆家嘴写字楼租售率只有20％”“大楼里灯亮不起来”的谣言。
　　
　　

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